以他人名义购房时房屋真实权利人的认定

陈某2013年2月由原告父母出资以二被告的名义在成都市武侯区购买房屋一套并办理了银行按揭贷款，首付款由原告父母支付，银行按揭贷款由原告父母转给成都的朋友杨某某，再由杨某某将房款转入二被告的银行贷款账户。2018年3月，因资金困难，原告与家人协商后委托二被告将房屋代为出售。2018年3月8日二被告通过四川链家房地产经纪公司将该房屋以1080000元的价格出售，收到房款后二被告通过银行转账及现金的方式支付给原告515000元，余款565000元至今未返还给原告。原告多次找二被告协商，二被告认可该事实，但以各种理由拒绝返还。故请求法院判令：二被告返还代原告出售的位于成都市武侯区房屋的价款565000元；并从2018年4月1日起按年利率6%支付资金占用损失至款项支付完毕为止；诉讼费由被告承担。

法院生效判决认为：原告主张本案争议的房屋系原告父母出资以二被告的名义购买。二被告辩称该房屋首付款180000元是二人向原告父亲借支支付，房屋登记在二被告名下，房屋应属二被告所有。本院审查后认为，本案争议的房屋在四川成都，二被告居住在重庆，二被告认可该房屋的购房信息是由原告父亲提供，二被告仅在2013年赴成都办理购房手续、接房手续、银行贷款手续，2018年赴成都处理卖房事宜，2013年-2018年期间并未实际使用也未实际管理该房屋。办理接房手续后二被告将房屋钥匙等交给了原告，原告在成都读书、生活，该房屋一直由原告实际占有、使用，房屋按揭贷款由原告的父亲代原告偿还，房屋也是由原告父亲出资装修。二被告辩称其为房屋所有权人，但从买房到卖房长达6年的时间，二被告从未实际管理、使用该房屋，不合常理。现原告举示的证据结合当事人的陈述可以证明二被告为房屋登记权利人，但实际出资人为原告父母，原告父母认可是出资代为原告购买房屋，房屋应属原告所有，故房屋的真实权利人应为原告，房屋现已出卖，所得房款应归原告所有。现双方均认可房屋出售后品除偿还银行按揭贷款等费用后尚余1080000元，二被告已支付原告515000元，尚有565000元未支付给原告，故原告主张二被告偿还565000元房款于法有据，应予支持。二被告的责任承担问题，二被告为争议房屋的登记权利人，卖房事宜由二被告共同办理，二人为夫妻关系，原告主张二被告共同返还于法有据，应予支持。资金占用损失的问题，原告主张从2018年4月1日起按年利率6%计算无相应法律依据，应从主张权利之日，即2018年5月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用损失至给付之日止。

【相关法条】

《中华人民共和国民法总则》第三条 民事主体的人身、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条 占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。

【案例注解】

生活中，受商品房购房政策的影响，出于便于贷款等种种目的，购房人借用他人名义购买商品房并办理抵押贷款的情形时有发生。而以他人名义办理抵押贷款且登记在他人名下的房屋存在着产权风险。本案中由于不能按约还贷，房屋被享有抵押权的银行经过民事诉讼和执行程序，依法变卖。房屋变卖款偿还贷款后，部分余款由房屋登记权利人占有。当事人就房屋实际权利人和房屋变卖款的返还问题发生争议。法院通过对房屋首付款由谁给付、按揭款由谁偿还以及房屋由谁实际占有、使用等事实的查明，通过经验法则，能确定本案属于借名购房的情形。在此情况下，法院判令房屋登记人将因变卖房屋取得的房款返还实际房屋权利人，于法有据，也符合诚实信用原则。